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根据《国家商报》记者的一项调查，在限购政策放松后，大多数城市的业绩都不佳，个别城市的营业额不但没有上升，反而下降了。目前，当房贷优惠利率完全取消甚至浮动时，单方面取消限购对楼市的刺激作用微乎其微。房地产市场能否复苏，抵押贷款政策成为关键。从半年度报告来看，住房企业普遍面临现金流减少和融资成本的双重压力。面对楼市的寒冬，开发商有足够的食物和草吗？下一个会是谁？
自呼和浩特市6月20日发布取消限购的文件以来，救市浪潮已经席卷全国。
据中原地产研究中心统计，截至8月26日，中国47个城市中有37个取消或调整了限购政策。
然而，各地救市的政策似乎并没有达到预期的效果。根据中原地产、柯睿等机构的调研数据，《商业日报》记者发现，除呼和浩特、南昌、长春、苏州外，大部分出台救市政策的城市交易量并未持续升温，但部分城市的交易量进一步下降。
新城控股高级副总裁欧阳杰告诉记者，当前楼市价格调整的根本原因在于市场供求关系的逆转。除了一线城市之外，大多数城市供大于求，即使放宽限购，新的需求也会相当有限。除非能够大幅放松抵押贷款，否则市场很难大幅复苏。
然而，在中国经济去杠杆化的背景下，在利率市场化的过程中，银行的存储成本仍然很高，因此放松抵押贷款基金的想法可能会落到空.身上世界银行认为，此前85%的按揭利率折扣难以重现，预计市场成交量只会有限反弹，房企仍需积极运行。
单个城市放松管制后，交易量下降
据柯睿监测，作为首个放开限购的城市，呼和浩特的交易面积在7月的第一周飙升至41669平方米，远高于今年上半年24114平方米的周平均水平。7月份，该市商品房交易面积为178，819.45平方米，同比增长68.62%，同比增长42.55%。
然而，呼和浩特的恢复只是一个例子。中原地产研究中心跟踪调查了30个调整限购政策的城市，发现大部分城市的交易量在短期飙升后立即回落到正常水平，而部分城市的交易量继续低迷，救市政策的长期效果还有待观察。
在率先调整限购政策的八个城市中，只有呼和浩特的交易量大幅反弹。无锡、南宁、沈阳、兰州和温州在政策放松初期经历了短期交易，然后逐渐恢复到今年3月以来的水平。短期高的现象主要是由于集中归档；厦门和天津几乎没有对政策调整做出回应。
在后续政策放松的12个城市中，南昌、长春和苏州的市场交易在政策放松后的一个月内有所改善，从今年3月到限购放松，日均交易量分别增长了16%、16%和11%；济南、福州、成都、杭州、宁波、石家庄等六个地方都有明显的短期交易激增现象。除成都和福州外，其他四地的交易水平从高位回落后仍明显高于前期，增幅在31%至56%之间。
武安、Xi政策调整后，市场没有任何明显的反应；放宽限购后，海口的日均营业额比上年同期下降了27%。
在最近调整楼市政策的10个城市中，青岛、金华、绍兴、佛山和昆明有明显的短期交易，其中青岛和佛山的短期高峰时间分别为10天和9天，而金华和昆明只有4天和1天；徐州、贵阳、合肥、大连和长沙对政策调整反应不明显。徐州在去年底调整了限购措施，而长沙从限购令实施的初期就更加宽松。
柯睿研究中心的分析师杨克威告诉《国家商报》，一些城市出现短期上涨的共同原因是限购调整前的累计交易订单集中在限购放松后的网上备案或签约，但并没有带动新的交易，因此在涨势后表现出正常的回报趋势。从取消限购后各城市的市场情况来看，购房者的住房数量明显增加，但主要是咨询政策的变化，拜访客户的转换率(包括意向转让合同的转换率)没有明显增加，所以交易量没有明显增加。
中原地产首席分析师张大伟在接受《全国商报》采访时表示，在46个限购城市中，除了一线城市和一些重点二线城市外，大多数城市的限购实施并不严格。外国人更容易获得当地户籍，取消限购带来的新购买力自然有限。
目前，各地救市浪潮对提升房企业绩的作用还有待观察。根据柯睿的统计报告，柯睿监控的16家重点房地产企业7月份的销售额均出现环比下降。
第一套房和第二套住房贷款的利率趋于一致
与地方政府掀起的救市浪潮相对应，困扰市场的抵押贷款收紧仍没有改善的迹象。贷款限制政策和高抵押贷款利率是市场购买力弱的重要原因。
荣360发布的7月份房贷分析报告显示，基准利率和浮动利率仍是房贷市场的主流，大多数二三线城市的优惠利率已经消失。第一套住房贷款利率和第二套住房贷款利率逐渐趋同，差别化的信贷政策形同虚设。与6月份相比，停止放贷的银行比例略有下降，但也达到了12%的高水平。
欧阳杰在接受《国家商报》采访时表示，今年上半年，尽管各地出现了降价浪潮，但除了一些一线城市外，大多数城市的交易都不尽如人意。一个重要的原因是，由于房价下降和抵押贷款利率上升，购房者的实际负担没有减少，甚至没有增加。
在我接触过的一些城市，房价自年初以来已经下跌了20%。然而，由于按揭利率从去年的85%变为10%，购房者实际需要承受的房价总额不但没有下降，反而上升了，这表明信贷政策已经成为制约市场的最重要因素。欧阳杰说。
放宽贷款限制可能会给市场带来一个真正的转折点。易居中国首席执行官丁祖昱认为，抵押贷款利率的下降可以极大地释放那些有需要的人的购买力，而第二套房首付比例的下降则有利于减轻改善型购房者的购房负担。放宽贷款限制和购买限制对市场的影响将远远大于单一政策的影响，1+1的影响将大于2。
事实上，一些城市已经在抵押贷款层面给予了政策支持。江西省政府近日发布了《促进经济稳定增长的若干措施》，指出要落实首套住房贷款优惠政策，适当降低第二套住房首付比例。
此外，绍兴第二套房首付比例不低于40%，绍兴和福建省第二套房拒绝接受贷款，成为地方政府在信贷层面拯救市场的有力工具。
丁祖昱担心的是，当地政府要求银行支持抵押贷款可能只是一厢情愿。由于商业银行的主管机构属于央行和银监会，加上自身的利润压力，商业银行能否采纳地方政府的建议还有待观察，这可能是下半年市场的最大变数。
住房企业地位
食物和草是不够的贷款，以弥补主流住房企业借长冬短
房地产企业至少有三分之一的经营现金流和投资现金流为负，这完全是由融资现金流支持的。兰德咨询公司总裁宋延庆在研究了几家房地产企业的半年度报告后表示。
《商业日报》记者查阅了几家上市公司的现金流量表，发现面对楼市调整的寒冬，房企主要靠贷款来应对。然而，这些借粮借草还不足以应对房地产企业销售下滑带来的尴尬。根据国家统计局发布的企业发展资金数据，前7个月房地产企业销售系统存款、预收款和个人抵押贷款总额同比下降2170多亿元，新增国内贷款总额同比仅增长不到1680亿元。
不仅如此，受上半年贷款成本较高的影响，以及大多数开发商认为目前调整期较长，许多企业被迫使用中长期贷款，冬季利率较高，导致财务成本增加。如果市场不能在短时间内走出困境，一些开发商的资金链不仅会变得更紧，而且利润也会被高昂的融资成本所吞噬。
住房企业的现金储备下降
以招商地产为例，截至6月底，货币资金只有185亿元，而年初为242亿元；泰和集团上半年货币资金由年初的66.17亿元下降至上半年末的37.58亿元；今年上半年万科的货币资本也较年初有所下降。截至6月30日，其货币资本为428.61亿元，而年初为443亿元。
当现金储备大幅度减少时，开发商还有足够的食物和草来应付漫长的冬天吗？尽管上半年许多50强房地产企业的销售业绩仍有所增长，但一些企业的销售增长率甚至超过了100%。但是，一些企业销售额的增加并没有带来现金收入的显著增加。
以上半年销售额为101亿元的泰和集团为例，上半年销售商品和提供劳务的现金只有57.68亿元。另一家销售额达110亿元的房地产企业金融街的现金收入只有71.9亿元。
韩毅智库上市公司研究中心副主任张华东表示，由于按揭贷款发放不及时等因素，房企还款率低是正常现象，公司规模越小，就越容易遇到拖欠销售款的问题。
此前，方浩平安首席执行官庄诺。在由国家商报主办的第四届价值地产年会上，许多开发商为了解决资金的及时支付问题，会选择将他们签订的销售合同抵押给平安方浩。
宋燕清直接捅了单个开发商的痛点:一些开发商的销售金额可能不存在。真正反映企业上半年业绩的可能不是各公司公布的销售数据，而是现金流量表。
调整债务结构为冬天做准备
受销售下滑、支付不畅等多种因素影响，今年许多开发商的经营现金流由正变负，这使得开发商贷款规模大幅增加。业内人士普遍认为，本轮楼市调整周期较长，因此开发商为此调整了贷款结构，一些短期贷款已被中长期贷款所取代。
招商地产长期贷款金额从年初的170亿元增加到上半年末的180多亿元，短期贷款金额从上年的425亿元减少到342.5亿元。金融街长期贷款从228亿元增加到308亿元，短期贷款从12.6亿元减少到5.3亿元。
宋延庆表示，在市场复苏时间未知的背景下，调整短期贷款和长期贷款的债务结构，可以大大提高企业资金链的安全性。然而，上述做法的成本是利息支出的大幅增加。
据招商地产报道，今年上半年该公司派发股息、利润或支付利息的现金从去年同期的10多亿元增加到今年上半年的15多亿元。同期，金融街上述现金支出从13亿元增加到20亿元，泰和集团上述现金支出从去年同期的6亿元增加到今年上半年的22亿元。
值得注意的是，住房企业可以通过资本化利息在项目开发成本中摊销一些财务费用。因此，在半年度报告中，上述成本并不明显，但上述巨额财务费用无疑将吞噬掉房企未来相当一部分利润，这是企业业绩的一大隐患。
政府有必要拯救市场吗？
地方政府有必要拯救市场吗？
在2014年亚布力中国企业家论坛夏季峰会上，华远地产董事长任志强表示，尽管目前仍有大量供应，但供需关系可能会在明年9月逆转。
根据他的计算，至少到今年7月，房地产市场的总需求还没有下降，一些目前的库存无法消化很长时间，如鄂尔多斯的供应。
根据任志强的预测，事实上，用不了多久，市场就会有一个自发的调整，从暂时的供过于求到供不应求。
此前，新城房地产高级副总裁欧阳杰也持类似观点。他认为目前的需求实际上非常强劲，购买力也不弱。目前，在建房地产项目的完成率很低，只要一段时间，市场供求就会逆转。
有鉴于此，房地产市场的调整时间不长，那么地方政府为什么要救市呢？
一些行业分析师对《国家商报》表示，政府拯救市场的原因是，房地产与许多行业直接相关，是地方财政资金的重要来源。
根据任志强的观点，房地产投资的增长率已从19%以上降至10%左右，对gdp的影响仅为0.6个百分点左右。根据国家统计局的数据，前7个月房地产企业支付的土地交易价格为4828亿元，增长9.8%，增速提高0.8个百分点。
既然土地收入没有下降，对gdp的影响也非常有限，那么地方政府争相拯救市场的原因是什么呢？
《国家商报》记者了解到，目前挽救市场的需求主要是那些库存高、市场需求弱的二三线城市。
事实上，拥有大片土地的当地开发商不希望政府盲目救市，因为救市政策往往会成为当地政府出售土地的好机会。尽管短期救助政策可能刺激交易量，但它将增加中长期市场供应，这将加剧本已疲弱的销售市场。
对地方政府而言，与其关注如何拯救市场，不如花时间调整地方经济结构，促进产业优化，吸引更多人才落户。
上海第一太平戴维斯副董事长朱表示，从世界各国的经验来看，无论是哪种经济低迷时期，伦敦、纽约等经济发达、就业率高、居民收入高的城市的房地产市场都能够始终保持稳定向上的趋势；在经济低迷的地方，房地产市场更容易受到价格下跌的风险。
从这个角度来看，地方经济的转型升级是地方政府应该更加重视的。至于房地产市场，最好让市场这只看不见的手自行调整。
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