宿命论-国土报中文版

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内容指南:历史不会简单地重演，但房地产监管可能会被同一块石头绊倒

历史上最严格的财产控制政策已经失效。

今年4月以来，南宁、广西、铜陵、安徽、温州、浙江、无锡、江苏、郑州、河南等城市相继出台了降低房价、购房落户、减免税费、公积金优惠贷款等刺激购房需求的救市政策。这与中国旨在控制房价和调整经济结构的房地产调控政策完全相反。

土地财政是推动地方政府推出救市政策的主要原因。土地出让金和房地产营业税在政府收入结构中占有非常重要的地位，这是不争的事实。其中，杭州、佛山、南京和长沙的财政对土地的依赖程度超过100%，而佛山已达到147.5%。然而，今年上半年，房地产业的调整引发了土地出让金和房地产营业税双双下降，极大地影响了地方政府的财政收入。

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与以往不同的是，本轮中国有关部门对地方政府的各项放松政策都采取了默许的态度。政策不是一成不变的，可以做一些适当的调整。CICC研究部副总经理张宇告诉《环球企业家》。他说，这一轮房地产调控三年多来已经达到了抑制房价过度上涨的目的。事实上，从开发商到各级政府都认可分类监管的理念。人们普遍认为，房地产市场属于一个突出的区域领域，中央政府统一规定调控政策是不现实的，合理的做法应该是下放权力。

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这似乎成了中国房地产调控的命运:每一轮收紧调控都是新一轮狂热的开始。无论是在2009年还是刚刚过去的2013年，这条规则几乎从未失败过。

矛盾体

在当前形势下，地方政府统一实施分类调控，作为放宽购房政策，不仅可以改善地方财政，还可以作为遏制经济下滑的药方。如果我们看看最近的国内生产总值增长和社会稳定，地方政府引入宽松政策应该是情有可原的。国内房地产业一直在国内生产总值中占有很高的比重，2013年高达16%。世邦魏理仕中国研究部执行董事陈忠伟告诉《全球企业家》。

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事实上，宏观经济疲软主要归因于房地产市场的收缩。瑞银(UBS)首席经济学家王涛预测，由于房地产活动的减少，2015年中国国内生产总值(gdp)增长下降至5%左右的可能性为15%。

除了支持地方政府一个接一个地推出房地产市场宽松政策之外，许多政党都期待中央政府出台更大的刺激政策。高盛高华证券有限公司分析师王毅向《全球企业家》提交的一份研究报告显示，我们担心政策的不确定性，政策调整的潜力可能太小或滞后。特别是，我们认为潜在的政策失误可能导致悲观情景的恶性循环，即房地产市场进一步疲软将导致企业利润疲软、失业率上升、外汇外流、国内生产总值增长放缓以及银行资产质量面临风险。在宏观经济持续低迷的情况下，一些企事业单位正期待国家有关部门出台一些具体政策，包括降低二套房首付比例、降低法定存款准备金率、取消存贷比等。

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这可能导致经济复苏和房价再次上涨。然而，野村证券认为，这种做法只会加剧中国住房供应过剩的局面，并将经济低迷推迟一年。种种迹象表明，今年国家有关部门很有可能出台大规模的房地产市场刺激政策。低。

然而，如果允许地方政府放开房地产市场政策，会不会再次导致房价飙升？陈忠伟说这不太可能。他认为，在过去的六个月里，信贷紧缩、买家预期的变化以及海外购买力的丧失导致了房地产行业的衰退。这些限制尚未发生根本变化，地方政府正在微调限购政策，因此不会导致房价飙升和新一轮房地产繁荣。

一个不容忽视的变化是，中国房地产的供求格局已经发生了变化。目前，新增住房供给已经超过了内部需求，用于满足投资需求的住房供给比重越来越高。据统计，未来中国对更新改造住房的总需求约为每年500万至600万套，城市常住人口增长创造的住房需求约为每年300万套，这两项需求合计为每年800万至900万套，但仍远低于2013年完成的1100万套城市住房和新建规模。截至2013年底，约5700万套住房仍在建设中。值得一提的是，过去几轮房地产业的衰退是在宏观政策和房地产政策明显收紧后发生的，但目前房地产业的衰退并没有明显的政策触发因素。

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有时不可能高估政策的影响。张宇表示，在过去的10年里，房屋稀缺，市场呈上升趋势。政策无法改变这一趋势，但现在供求格局趋于平衡，这并不一定意味着政策放松会导致大幅上涨。

然而，在房地产的顺势调整中，地方政府拯救市场是不明智的。陈中伟表示，虽然地方政府的措施可以在短期内稳定房地产市场和金融，但从长期来看，依赖房地产市场对地方经济极为不利。现在有形的手和无形的手同时工作，有时甚至有形的比无形的更好。应该允许市场自行调整。

与地方政府有形之手的自由化政策相比，让房地产市场变软似乎更具建设性。地价稳定，房价和收入协调，不涨不跌。张羽说道。他说，现在我们不能治疗每一个头痛和每一只脚，但我们应该清楚地看到真正的问题。此外，应增加房地产的层次设计，以便将需求合理地引入不同层次，如安全、市场和高端住房。像其他商品一样，房屋需要从一般到最好进行清晰的划分。

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