谁在垫首付卖房-国土报中文版

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两天新政

孙伟是保利地产广州公司的员工。今年3月初，他的公司推出了10%的首付折扣。在孙伟的印象中，广州在去年11月推出了穗六条，第二套房的首付提高到了70%。

随后，保利房地产广州公司开始研究10%的首付政策。同时，我也询问了当时市场上其他开发商推出首付优惠的情况。许多开发人员正在这么做，所以他们很兴奋，并计划尝试一下。孙伟说，尤其是敏捷，普遍认为它的勇气值得称赞。

最后，保利选择的试点物业是保利广州西海岸、塞纳维拉和公园九里，它们都是准现房，同时推出10%的首付折扣。对于首次置业者，首付10%将在4个月内支付，而对于第二次置业者，首付将推迟9个月。买受人支付10%的首付款后，可以签订预售合同，并在支付全部首付款后到银行办理抵押等手续。

为什么选择以上三栋建筑，原因在于需要冲刺销售。孙伟表示，保利对这三套设备的销量有具体要求，其中塞纳维拉和朴九里必须在上半年进行清算，保利西海岸项目由于货源充足，计划在今年7月和8月进行清算。因此，发放10%的首付折扣已成为刺激销售的新举措。

3月初的一个周六，上述试点建筑通过微信发布了10%首付的优惠活动。保利房地产广州公司立即被推到舆论的风口浪尖，有一种说法说它不能出售，房地产市场崩溃。这是一种误读。三个项目取消后，每天仍然有很多游客。孙伟说，就在两天后的周一，这位领导人迎接了他，并取消了营销活动。事实上，在新的营销政策形成之前，它是胎死腹中。

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取消订单并没有阻止塞纳维拉和九里公园的销售人员继续制造营销噱头。九里公园的一位销售员告诉《经济观察报》，首付在四个月内支付，分别是10%、5%、5%和10%。如果延期，将支付手续费。按天计算，首付款将延迟一个月每天万分之二，两个月每天万分之二点五，三个月每天万分之三。

上述销售人员也直截了当地表示，首付优惠活动将持续到第十二届房展，目的是将交易集中在房展期间，通过对外宣传来实现良好的交易。

首付模式

骗取首付的趋势正在逐渐蔓延。包括合景泰富、雅居乐和时代地产在内的许多大型开发商都推出了首付款和分期付款的促销活动，涉及近20个房地产项目。

位于广东省番禺区的时代外滩项目只有268平方米的待售单元，而南面的江景单元平均价格为33000元/平方米，总价超过800万元。当遇到首付款紧张的问题时，业务员主动推荐，由于时代地产刚刚上市，资金充足，首付款可以分期支付，此次活动涉及到时代地产在广州的所有楼盘。首付只需10%，其余部分可在一年内付清。出售120-140平方米房屋的敏捷剑桥郡项目只需支付10%的首付款。

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同一个政策机构的研究部主任张宏伟认为，在年初银行信贷紧缩的市场背景下，开发商由于短期资金压力较大，需要尽快提取土地扩张资金，因此可以通过短期支付购房者首付款和银行贷款来缓解这一矛盾。此外，首付还可以作为新闻炒作的话题，通过低首付吸引买家，提前锁定客户，促进房地产的快速交易。

克里克克尔的研究员李颖指出，首付甚至零首付的说法太夸张了。实际上，它是分期支付首付款的行为，即原来的一次性首付款分几次付清，这是房地产企业为减少当前信贷短缺和首付比例上升带来的后需求而采取的一种积极的营销手段。

然而，不同于分期支付首付款，在市场上也有许多实际首付款的情况。去年8月，因杭州降价而闻名于世的田弘香榭丽舍项目打出了首付10万元的口号。你只需要支付10万元的首付就可以买房子，其余的开发商会向第三方寻求帮助。买家在签订购买合同和贷款协议后，可以凭营业部出具的首付款凭证到银行申请按揭贷款。根据贷款协议，买受人应在未来两年内分四次付清剩余首付款，在此期间开发商不收取利息。

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现在，在深圳大亚湾，三元达爱心城项目也可以享受优惠首付款。销售员告诉记者，首付款的30%应该支付，首付款活动已经结束。但是如果你拿不到首付，你可以向领导申请。最长还款期为一年，不计息，开发商提前还款。你必须检查一下你的个人财务状况，否则你将来就不能借钱了。开发者应该做什么？

附近盘山名宅项目的房地产平均售价约为5800元，其销售人员表示，10%的首付款可以买房子，其余20%的开发商支付一年的无息贷款。当有限制时，他说，如果不能交上来，我们可以以后再讨论。

在北方城市，沈阳绿藤公寓的首付是首付的50%，一年后付清；烟台祥龙理想城有一个首付10000元的口号，10000元相当于首付。买家需要与开发商签订贷款合同，首付款的30%将由开发商以按揭贷款的方式支付。买家将在两年内无息退还首付款给开发商。

分期付款的现象比较普遍。扬州的CIMC品佳苑和济南的中铁益都国际采用分期付款的方式支付首付款，包括一年和两年；郑州、正尚亚星、盛润等房地产企业已分阶段实施首付营销策略。

供应中断危机

贾伟安杰是我家房地产经纪有限公司投资创办的一家从事个人房地产金融服务的机构。负责人吴昊指出，该公司也可以向购房者提供贷款，但在银行确认可以发放贷款后，我们这里没有任何首付业务。如果你甚至没有首付，你如何衡量切断供应的风险？零首付通常与低迷的市场或项目销售有关。

克里研究公司(cric Kerry)的研究员李颖表示，就营销效果而言，降价能否提高销量远没有那么明显。

据杭州透明售房网统计，截至2014年4月10日，杭州市区(包括萧山和余杭)可售房屋总数已达114，800套，其中住宅76，100套，非住宅38，700套。2013年，杭州楼市共售出85，854套商品房，因此计算库存需要15个多月。

在试图通过支付首付来扭转大势后，无法抑制的房企选择了真正的降价。去年，仍在要价1.7万元/平方米的田弘香榭丽，已悄然调整为1.38万元/平方米。其销售人员告诉记者，去年的首付款活动中，开发商都愿意贴钱。如今，开发商不补贴资金，项目真的降价了。

今年第一季度，广州一手住宅网签约16194套，同比下降40%；交易面积184.6万平方米，同比下降42.5%。经纬银行调查了广州34个主要楼盘近期的价格变化，发现14个楼盘降价，占41%，1个楼盘降价超过1000元/平方米。对于房地产市场的低成交量，合肥辉煌房地产集团首席市场分析师李文江认为，这主要是由于银行收紧房地产信贷。

放眼北京，《叶巍我爱我家》的统计数据显示，2014年第一季度，新商品房成交量为16418套，同比下降41.3%，同比下降55.8%，为2005年以来的最低水平。

广州房地产市场专家韩世通表示，从之前的房价下跌来看，每次下跌都是从小到大，从一点到另一点。不排除它目前是一个小阶段；同时，目前高地价也难以支撑高房价；此外，银行不愿放贷，开发商的资本成本更高，这将决定未来房价的走势。目前，一些建筑已经降价，那些降价的很快就要进货了。

银行信贷继续收紧，削弱了买家的支付能力。华夏银行广州分行的账户经理告诉记者，当其他银行为第一笔住房贷款提供优惠贷款时，华夏银行保持其基准利率。现在其他银行都调整到了基准水平，而华夏银行上涨了5%。不是我们不做抵押贷款业务，而是我们在压缩抵押贷款额度。如果利率降低，将会有更多的人来贷款。

她指出，目前按揭业务主要是与开发商合作按揭新房，但也加强了对贷款金额的审查，普通陌生人可能做不到。此外，与往年相比，支行收到的贷款金额细分为每月。如果用完了，需要再次向总部申请。

中原地产首席分析师张大伟表示，中国房地产政策中防止过热的最重要政策是首付政策，包括第一套房首付30%，第二套房首付70%，但这些政策最近已被打破。自2014年以来，房地产市场逐渐陷入降温趋势，开发商为刺激购房而发放的次级贷款也逐渐出现在业内。零首付、低首付，对于财力不足以买房的消费者来说，借一些高利润的资金勉强进入市场是非常危险的。只要房价波动，买家就有可能切断供应。

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但是孙伟不同意房价下跌的观点。他表示，10%的首付是一种刺激交易的营销手段，但并不意味着降价。目前，保利在广州的项目大多位于市区，大部分新建建筑一开盘就被拆除，但由扎图推出的郊区建筑则是另一回事。此外，广州、广州和深圳属于一线城市，房地产市场无法与库存异常高的杭州相比。广州的房价一直处于稳步上升的趋势。

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