本篇文章2510字，读完约6分钟
新城控股的掘金路线不是一种圈地盖楼。《国家商报》记者注意到，其在房地产白银时代的风格已经开始从股权投资中突破。2018年，它斥资6.42亿元人民币，与格非资产携手投资房地产项目。
此外，新城控股还通过直接投资和控股参与安排房地产和其他轨道项目。然而，这也使得长期股权投资增加，年均增长率为117.36%，这也是投资界的一个谨慎之处。
有分析师指出，长期股权是上市公司滋生利润监管的温床，因为借此机会可以规避监管部门对商誉减值的严格要求，达到利润监管的目的。
根据浩投6.42亿元和格非资产新城控股的第一季度报告数据，净利润保持在2.19亿元，但同比下降40.97%。该公司曾表示，这是销售增长放缓、土地收购增长收窄和投资增长后劲不足的综合结果。为此，在发展房地产开发主业的同时，公司也开始加大投资业务。
记者梳理了新城控股成立以来的投资事件，发现公司的主要投资路线大致分为三类:通过自有资金持有目标企业；通过与投资机构共同推出私募股权投资基金，积累行业发展资本；投资周边行业的非房地产项目。
具体来说，在第一类外资中，据天燕查统计，有57家外资，其中大部分是由新城控股绝对控股的，出资比例为100%。记者发现，这些投资大部分是新城控股有限公司的子公司，公司名称标有新城。例如，2014年，武汉新城创智房地产有限公司由新城控股100%控股，投资1000万元。此外，新城商业管理集团和银川新城五岳房地产开发有限公司的股份相似。
第二种合作投资股权也有几种形式。据《田燕调查》统计，新城控股投资的基金有4只，合作单位有中信新城投资管理有限公司、潍坊聚信云翔投资管理合伙企业(有限合伙)等。值得注意的是，2018年，新城控股还与格非资产合作成立了一只房地产私募基金。其中，苏州新城贾闯拟成为有限合伙人，并认购新城控股子公司出资6.42亿元。根据当时公布的信息，该基金的目标筹资总额不超过21.4亿元。
在第三类公共投资活动中，新城控股专注于企业服务、金融、娱乐媒体、ar/vr等领域的早期投资。投资回合主要是A回合和更早的天使回合投资。根据田燕的统计，有7个投资案例。例如，提供产业链云系统和移动销售企业级移动应用的陆毅软件，在2016年赢得了包括新城控股在内的多家投资机构的一轮投资，规模达数千万元。现在它已经完成了第二轮融资。新城控股退出；2017年，服务于B方的奥创虚拟现实由新城控股独家投资完成天使轮融资。
近年来，随着新城控股股权投资的增加，新城控股可供出售的金融资产规模逐渐扩大。风能统计数据显示，2016年这一数字为2 . 93亿元，2017年上升至3 . 25亿元。此外，由于非控股企业的股权将在会计中作为长期股权项目处理，新城控股的大部分投资都属于这一类别，因此长期股权投资的规模近年来也迅速扩大，2016年为45.5亿元，2017年为133.87亿元，2018年为188.09亿元。
长期股本很高。回顾今年3月，新城控股首次发布了2018年房地产上市企业年报。这家集房地产开发和投资业务于一体的企业在当时被认为是一个充满信心的先驱。然而，国家商报记者发现，利润调解隐藏在所谓的高业绩增长背后。
根据新城控股2018年的利润表数据，净利润为122.09亿元，同比增长95.02%。其中，公允价值变动收入27.85亿元，投资收入22.67亿元，占净利润的41.38%。值得注意的是，所谓公允价值变动是指会计对资产买卖进行重估的过程，两者之间的公允价值变动导致公允价值变动的损益。
然而，记者发现，新城控股在公允价值模型中计量的投资性房地产的公允价值在2018年同比增长了近20亿元。根据年报数据，2017年投资性房地产的公允价值仍为9.09亿元，截至2018年底，该数字为28.09亿元，同比增长67.68%。
此外，公允价值变动还包括投资性房地产公允价值变动产生的5800万元的损益，其后续采用公允价值模型计量，应计入当期年度报告的非经常性损益。根据年报统计，2018年新城控股的非经常性损益总额约为28.95亿元。扣除非经常性损益后，上市公司股东应占净利润也从104.91亿元降至75.97亿元。
虽然利润丰厚，但业内有人表示，非经常性损益不能作为公司经营的长期经营来源，因此不能作为评价公司成长性的指标。此外，由于一些投资项目的估价前和估价后的评估可以移交给第三方，会计的准确性是否恰当是有争议的。
集团证券事务代表向《国家商报》表示，非经常性损益均与控股集团投资项目的价值变化有关，部分股权项目未在合并报表中计算，因此需要再次进行项目估值跟踪，这不可避免地会导致与时间变化不一致，但具体细节将会公布。
员工提到的一些权益项目是指公司控制的子公司。由于部分子公司分别增资扩股，本集团未能及时增资。因此，在失去控股权后，相关公司将作为长期股权上市。根据公告，如果是子公司，相关被投资企业的每项资产、负债和交易都将纳入新城控股的合并财务清单；如果是合资企业或合资企业，则确认该合资企业或合资企业属于通过投资损益形成控股的利润。
然而，这种方法在会计师的分析中可能有其他的计划。广州一家上市公司的法人告诉记者，长期股权控制投资往往是通过并购获得的，即使项目未来发生减值，也应计提商誉减值准备。不再纳入合并范围后，相应的财务会计方法也将发生变化。如果作为长期股权投资入账，可以避免监管部门对商誉减值的严格要求，达到利润调整的目的。
记者发现，近10家企业在处置新城控股现有子公司时失去了控制权。据公司消息人士称，由于外部资本增加，本集团被动摊薄并失去对上述公司持股比例的控制，因此将被列为合资企业或联营企业，不再纳入本集团的合并范围。
然而，在涉及的企业中，有些甚至是它们的直接子公司，如合肥新成月升房地产开发公司50%的股份，这些股份都在去年的年报中处理掉了。显而易见，一个人自己的资产不允许轻易被他人占有，但这样做的好处是又多了一个成本调节的机会。上述会计师坦承，如果信诚股份以牺牲子公司为代价来支持集团的高利润增长，许多隐患将被埋下。
欲了解更多风险投资新闻，请关注外部光锥风险投资
封面图片来源:照片网
