本篇文章6007字，读完约15分钟
据《新民晚报》7月3日报道，市值近1000亿元的房地产上市公司新城控股董事长王振华因猥亵一名9岁女孩于7月1日在上海被迫采取措施。
据报道，犯罪发生在6月29日下午，地点是万航都路的一家五星级酒店。49岁的周(音译)是江苏徐州人，她带着女儿住进了酒店。根据她的供词，在事发当天，她带着她朋友的两个女儿去了酒店，一个9岁，另一个12岁。周谎称带两个女孩去了上海迪士尼乐园，并把她们从江苏带到了上海。同一天，对一名9岁女孩实施犯罪，事后向周支付了1万元现金。
王振华是上市公司新城控股有限公司的董事长，并宣布其总资产超过3000亿元。它还拥有在香港上市的公司。截至目前，香港股市新城发展控股(01030.hk)下跌了23.86%，其物业管理公司新城悦下跌了23.72%。
以下内容来自棱镜5月7日的报道
中国最具进取精神的房地产企业之一——新城控股，诞生于江苏制造业发达的三线城市常州。
牧民王振华是这家公司的董事长和法定代表人。
1983年，王振华大专毕业后，分配到江苏省常州市武进第一棉纺厂，担任车间副主任5年。1988年，他顺应潮流，走出国有企业，创办了一家家纺厂。
王振华又花了五年时间将纺织厂扩大到全市前三名，积累了200万资金，但他意识到纺织工业发展太慢。
1993年，中国房地产业迎来了历史上第一个调控通知——国务院《国家十六条》。海南房地产市场泡沫破裂，成千上万的开发商哭着关门大吉。
一本名为《投资浪潮中永不沉没的船——房地产》的书进入了王振华的视野，讲述了李嘉诚、包玉刚等香港房地产大亨致富的故事。
王振华生来就喜欢冒险，并受到李嘉诚的鼓励。他决定逆流而上，成立了新城控股集团的前身武进新城投资建设发展有限公司。
从湖塘镇的两栋住宅楼开始，王振华逐渐在常州站稳了脚跟。自2014年房地产市场低迷以来，它开始了一场美丽的反周期运行，并在长江三角洲和其他地区大规模收购土地。
王振华最耀眼的五年周期已经开始。
他的新城控股(601155.sh)为上海及周边二线房地产市场的房价上涨定下了一个快速的步伐，而长江三角洲三、四线的棚子也已被改变，以消除股票红利。土地价值在很短的时间内就扩大了，其销售额年复一年翻了一番。2018年，它超过2210亿元，在中国十大房企中排名第八。
新城控股2018年的财务报告显示，净利润约为105亿元，超过98%的a股公司。
上海证券交易所立即“砰的一声击中头部”。2019年4月初，针对新城控股的精彩年报，接连发出7页审计后质询函，质疑其虚增利润和涉嫌关联交易的利益转移。
随后，新城控股宣布了对监管机构调查的回应。这份长达43页的回复展示了监管规则允许范围内的超高财务会计技能。
财务数字就像一串隐藏的莫尔斯电码。解码后，新城控股的规模很大，利润很低。
领头的骆驼几乎迷路了
王振华在新城控股大力倡导“骆驼文化”。
他希望公司“面对复杂的市场形势和不确定性，就像一头骆驼走进沙漠，抓住每一个机会，全力以赴。”为此，他每年组织高级管理团队去戈壁沙漠和甘肃、内蒙古等沙漠地区进行耐力徒步旅行。
领头的骆驼几乎迷路了。
2016年1月22日，王振华失去联系两天后，新城控股宣布因个人原因正在接受常州市武进区纪委的调查，并强调此事与公司经营无关。
幸运的是，半个月后，王振华结束了与退货公司的调查。
在2002年长江三角洲开发之前，新城控股一直居住在基地常州，迄今已开发了50多个项目。
作为三线城市的常州，已经不能满足王振华对规模的需求。此外，房地产行业遵循“规模第一”的游戏规则，销售规模越大，融资越丰富。
新城控股副总裁欧阳杰在2018年初写了一篇文章。在接下来的三年里，前50家住房企业将分得82%的银行开发贷款。“前100家住房企业不再在银行贷款名单上，前50家住房企业是银行。贷款的新门槛。”
在王振华于2016年初失去联系之前，它正处于新城控股向全国扩张的初始阶段。当时，该公司的销售额仅为319亿英镑，排在20大行业之外。
军队不动，但粮草先行。
2015年，新城控股发行股份，吸收合并子公司新城房地产，成为首家将b股重组为a股的房地产公司。
新城地产之所以转投a股，是因为2001年江苏五菱在b股上市后，刚好赶上b股市场对国内投资者开放，海外投资者减持并在涨势时离场，b股为内地企业输血融资的功能逐渐耗尽。
在获得a股输血渠道后，新城控股开始了全国布局，从上海、南京、苏州等长三角地区向中西部、环渤海和珠三角地区扩张，试图摆脱区域性房企的标签。
张之路的彻底扩张
对于房地产市场来说，2014年和2015年都处于行业低迷期。王振华利用反周期操作的杠杆作用，在四线城市抢夺低价地块。
根据财务报告数据，2014年至2016年，新城控股的土地收购金额分别占销售额的35%、50%和89%。截至2018年底，三线城市土地储备总量为1.0952亿平方米，占61.4%。
新城控股的资产负债率近年来逐渐上升，从2015年的79.54%上升至2018年的84.57%。净负债比率也迅速上升，从2015年底的43%上升至2016年和2017年的约80%，2018年年中曾超过100.4%，然后在2018年底降至49.21%。
截至2018年末，新城控股负债总额为2793.62亿元，比2017年增长77.32%。
截至2018年底，得益于之前的销售回报，新城账面持有货币资金454亿元，货币资金/(短期贷款+一年内到期的非流动负债)比例约为3.49倍，而2017年为1.7倍，短期债务偿还压力不大。
然而，该公司的库存周转率从2017年的0.45降至2018年的0.3。同时，融资成本也在增加。2018年，融资成本为6.47%，比2017年末增长1.15个百分点。
与土地收购和债务相对应的是同样的高速销售规模。根据财务报告，2015年至2018年，新城控股的合同销售额分别为319亿元、650亿元、1265亿元和2210亿元。
由于预售制度导致房地产企业财务报告不匹配，售房收入要等一两年才能在财务报告中反映出来。以新城2018年2210亿元的销售额为例，实际上，大部分销售额都是在2016年左右结算的。
“新城控股充分受益于三、四号线带来的巨大繁荣，以及对德斯托克的杠杆作用。”对此，兴业证券在研究报告中分析称，新城控股三个四线城市的成交量和价格均有所上升，2018年三个四线城市的销售额上升至62.3%，销售面积上升至54.4%。与之相对应，平均售价同比下降11%，为12201元/平方米。
这个特色几乎和“三线四线之王”碧桂园一样。在新城市内，王振华特别推崇碧桂园的高周转率模式，将其作为学习基准。
Prism了解到，为了加快项目周转，新城制定了“0346战略”，包括征地、建设、示范区3个月内开业、4个月内开业、6个月内融资返还现金、12个月内返还现金。
对此，银河证券分析称，绝大多数四线城市具备“自然”的快速周转条件和宽松的预售条件，这使得从征地到开业的时间缩短至三个月成为可能。
碧桂园的高周转率模式带来了住房质量问题，新城控股也不例外。
棱镜网查询了当地住房和建设部门的网站和公开报道的信息，显示仅在最近6个月，新城的南京浦岳鹤山大厦项目、常州新城的金骏精装修项目和启东五岳广场的住宅项目就出现了严重的施工质量问题。其中，南京工程数百栋房屋发生严重渗水，当地住建局取消了该工程的竣工记录。
王健林的弟子
王振华也是王健林商业地产的忠实信徒。
Prism了解到，在新城的内部组织结构中，它主要分为三个业务部门:住宅开发、商业开发和商业运营管理。
商业开发的核心产品是五岳广场，与万达广场模式非常相似。此外，还有大型住宅项目，这些项目与住房和发展司形成了一场内部赛马，几乎没有任何资源，它们在外部争夺土地。
业务拓展部的交易员来自万达集团，前任领导是陈德利。陈在凯德商业和万达商业工作多年，经历了万达广场的快速发展，并于2016年被挖来加速吴越广场的落地。
为了避免与万达、欢乐城、华润等一线和二线城市的强大竞争对手竞争，五岳广场于2003年沉入四线城市的偏远地区，并从当地政府手中获得廉价土地，从而推高了该地区的地价。
以2017年为例，五岳广场平均征地价格为2243元/平方米，比纯住宅平均征地价格3610元/平方米低38%。
五岳广场用地后，依靠商品房、公寓、商铺的销售回报，迅速收回土地成本，用于补贴整个商业综合体及配套设施的开发建设，购物中心自行运营。
王振华曾经说过，在三四线城市，一个购物中心的成本约为7-8亿元，而一二线城市的成本将为15-20亿元。因为地价很高，“在做商业项目之前，我们先分析一下有多少地块。”可销售面积可以涵盖持有业务所需的现金流。这是主要指标。”
2016年11月，王振华设定了2020年开100个五岳广场的目标，租金收入达到100亿元。陈德利被挖出来后，他忠实地站到了120人面前。
目前，陈德利没有机会亲自完成他的目标。2018年9月，邵东佳王孝松接替陈德利主管业务拓展科，陈德利调任至业务管理部。
2016年，王健林带领万达广场改变了轻资产模式。王振华仍然痴迷于资产密集型的五岳广场。然而，这种模式要求极高的现金流和运营效率，资本回收周期较长，风险较大。
根据新城控股2018年的财务报告，截至2018年底，已开业和保留的五岳广场共有96个，其中89个以重资产模式运营，24个位于二线，65个位于三级四线城市。
太平洋证券对五岳广场的现金流进行了模拟分析。典型的五岳广场总建筑面积为50万平方米，包括40万平方米的住宅和商店等可销售部分，以及10万平方米的自持购物中心。假设土地价格为每平方米3000元，土地总价格约为15亿元。住宅等可销售部分的建筑安装费用为12亿元。根据新城综合区前几年30%的毛利率，可销售部分的收入为34亿元，基本满足现金流自平衡。
该经纪公司预计，五岳广场的可售部分将在征地后的6月至9月开放，现金流可支持购物中心等自给部门的发展，3-5年到期后年租金收入可达1亿元。
关于投资物业的回收期，在2018年的财务报告会上，新城发展首席执行官吕效平透露，根据五岳广场平均总投资6.5亿元，预计前10年五岳广场平均租金收入可达1.32亿元，投资回收期可控制在6年以内。
然而，棱镜从其财务报告中可以看出，实际开业的五岳广场只有42个，开业面积390万平方米，其中30个将在2017年后开业。尽管所有租金和管理费的总收入增长率翻了一番，达到21.16亿元，但与陈德利吹嘘的2020年租金收入超过100亿元的海口相去甚远。
与此同时，“租船人”王振华收取租金的能力一般，经营效率不高。虽然2018年五岳广场的平均入住率达到98%，但每平方米的租金只有542元，其目标万达广场达到916元，远远落后于华润、欢乐城、恒隆等竞争对手。
目前，今年租金超过1亿元的五岳广场只有3个，其中两个位于王振华的故乡常州，已经运营了7年左右。
揭开100亿净利润的神秘面纱
随着房价快速上涨周期的结束，一个新的信号是，恒大、碧桂园等大型房企已经从规模扩张转向利润第一。
在2018年销售额排名前20位的房地产企业中，新城控股排名第一，净利润增长率为74%，达到104.91亿元。这是监管当局最关心的问题之一。
分解净利润104.91亿元，不难发现28.09亿元来自投资性房地产公允价值的增加，而2016年和2017年的数字分别只有5.82亿元和9.09亿元。
对此，监管当局质疑其公允价值大幅增加的合理性。
对此，新城控股回应称，公允价值变动的主要原因是“2018年前完成的五岳广场租金上涨所增加的评估价值和2018年完成的在建工程的评估价值。”
未来，这些大部分将位于三四线城市的五岳广场。一旦整体估值缩水，运营效率下降，公允价值的增加值就会下降。这个账户的利润应该如何美化？
同时，新城控股还有6.77亿元的净利润，来自许昌宇恒的投资收益，许昌宇恒是一家由合资(联合)公司转为合并报表的子公司。
在这方面，监管当局质疑，面对许多持股超过50%的合资(联合)公司，新城为何被“选择性地”纳入合并报表，以及是否有任何调整利润的考虑。
新城给出的解释是，一些项目合作伙伴希望继续参与业务决策，这使得他们无法被纳入并购范围。
据Prism称，有24家合资公司持有新城控股50%以上的股份。除“常熟中智”和“常州新城紫东”两家公司外，其余公司均处于亏损状态，亏损总额为3.18亿元。这意味着上述24家公司一旦合并，无疑将侵蚀新城控股的净利润。
此外，根据2018年年报，新城控股拥有多笔应收账款448.68亿元，其中“苏州宇晟”等欠下一年以上，但与其他大型房地产企业相比，其坏账准备率仅为0.1%和1%，明显低于同业。
更矛盾的是，截至2018年底，新城控股应向控股股东新城发展支付22.22亿元的计息资金，利率为8%。2019年3月，新城控股又以不低于8%的利率向控股股东借了100亿元。
然而，8%的利率明显高于2018年6.47%的平均融资成本。在这方面，监管机构怀疑高利率是否会损害公司利益。
除了上述账面上的“美化”，新城控股回归房地产开发行业后的前景令人担忧，这也是监管当局关注的焦点。
目前，房地产市场的调控越来越严格，超出了行业的预期。随着股改红利耗尽，押注于四线城市新城控股，后续业绩增长的驱动力变得令人怀疑。根据财务数据，截至2018年底，在总土地储备1.0952亿平方米中，三级四线城市占61.4%。
“三个四线城市的红利仍将持续一段时间，未来3-5年将有良好的发展机遇。”2018年7月，王振华做出了判决。但现实与王的判断大相径庭。
在最近的复信中，新城控股表示，2018年和2019年第一季度，公司在四线城市的房地产合同销售额分别占50.72%和59.51%，受监管政策的持续影响。从2018年下半年到2019年。第一季度，公司第三和第四城市的房地产项目同比下降。2019年第一季度，实际可销售价值为1519.27亿元
至于2019年的销售目标，一些媒体称其内部目标曾设定为3500亿元。然而，王振华在2018年财务报告中表示，合同销售目标是2700亿元。
此前，王振华一直有意控制土地收购成本。兴业证券在2017年11月的一份调查总结中写道:该公司要求该项目实现8%以上的净利润和20%以上的内部收益率。然而，征地错误的情况时有发生。
据风起云涌的新闻报道，2017年7月，该项目在安徽省肥东县拍卖时，新城控股比排名第二的万达高出约15亿元，最终以231%的溢价售出，总价为35亿元。
新城控股发出内部通知，称此次征地存在重大判断失误，造成严重损失，投资发展研究部两名高管被降职、减薪、罚款。
