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“世界上的武术只能很快被打破”。
通过最大化的速度，碧桂园年复一年的高速发展，最终赢得了行业的第一名。
“高周转率”就像一把利剑，引领着碧桂园向前，也带动着同行们的效仿。
然而，对于高周转率，业界有着复杂的感受——不仅希望实现规模扩张，还不得不小心防止高周转率的后遗症，担心列车失速的影响。
为此，《国际金融新闻》记者对前30家房企的年报数据进行了整理和分析(按照嘉里发布的2018年流量排序，下同)，发现2018年最快的“快”企业不是碧桂园；虽然大多数房企都有很强的控制速度，但他们的身体已经老老实实地加入了“高流失率”阵营；然而，在以“快”为主导的激烈竞争中，也有许多像泰和这样的房企仍然保持着“不专注”的冷静...
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最快的绿地
据风能统计，在a股和港股上市公司中，有243家房地产开发企业，库存周转率和总资产周转率的中位数分别为28%和19%。
根据《国际金融新闻》前30名房地产企业的统计，在28家上市公司中，只有7家企业的存货周转率低于中值，只有3家企业的总资产周转率低于中值。换句话说，以库存周转率衡量，前30家房地产企业中有75%的周转率高于行业平均水平；就资产周转率而言，这一比率达到89%。
其中，绿地控股在这两项指标上都排名第一，其存货周转率几乎是行业中值的两倍，比排名前30位的房地产企业太和集团高出2.8倍。就连一向以“速度”取胜的碧桂园也不得不屈居第二。
一位业内人士告诉《国际金融新闻》记者，2016年之前，绿地控股一直稳居销售榜前三名，随着碧桂园等房地产企业的突然出现，绿地已经跌出前五名，自然不愿意主动寻求改变。自2017年以来，绿地开始大规模增加三四线城市，“现金为王”的声音频频出现。另一方面，碧桂园在经历了去年的高周转曲折后，提出了“没有目标”的口号，明显降低了速度，提高了质量，所以周转速度不如绿地快是合理的。
此外，其他在流失率方面表现抢眼的企业，如远洋运输、徐汇、敏捷等房企，一直以高流失率著称；金茂的存货周转率一直以质量著称，从未提及高周转率，仅次于格林兰和碧桂园，相当于远洋运输，真是出人意料。
2
泰和和荣欣“不要太慢”
与主流高周转率房企相比，也有一些“慢”房企进入前30名。存货周转率和资产周转率低于平均值的企业只有荣鑫和泰和。
特别是库存周转率低于格陵兰岛30%的泰和集团，一直位居销售规模前30名，这似乎“缓慢”，但不可低估。当然，这也与泰和近年来的“庭院部”高端产品线有关。
值得一提的是，经过前几年的疯狂扩张，越来越多的房企提出了“质量第一，规模第二”的口号，并逐渐迈开了自己的脚步，万科就是其中最典型的一个。
事实上，万科是高周转率模式的真正先驱。早在10年前，万科就提出了“5986”的快速周转模式，即“5个月开始征地，9个月销售，80%的产品在第一个月销售，60%的产品必须是住宅。”自2010年以来，通过这种模式，销售规模迅速扩大，确立了行业领先地位。
然而，从数据来看，今天的万科一直“缓慢”，无论是库存周转率和资本周转率都只维持在行业中值水平。
财经评论员严跃进告诉《国际金融新闻》记者，就目前的形势而言，
如今，一线城市的土地供应逐年萎缩，市场逐渐降温。强势二线城市的价格上限很难突破。三个四线城市的市场被分割，弱势的第三线是困难的，从而迫使住房企业“放慢脚步”；
其次，土地在未来会变得更加稀缺。如果企业想获得较高的溢价，就必须精心制作产品，积累更多的高端客户，这就对应着较低的营业额；
此外，从目前的土地供应思路来看，自持房产的比重将会增加，过去“拿地-开发-出售房产”的发展思路也将发生变化。
3
高周转率的正确开放模式
在这种情况下，为什么高周转率仍能在房企中盛行？
严跃进表示，房地产是一个对政策变化非常敏感的行业。特别是近年来，限价令的限制和融资端的收紧，使得以往“低周转率”带来土地红利的策略不再可行。此外，在住房企业“减债”的大趋势下，企业要想继续保持甚至进一步提高资本回报率，就必须希望加快周转。
一家建筑公司的高管王军(化名)在接受《国际金融新闻》记者采访时表示，不同的管理方法仅在施工阶段就有不同的效果。例如，盖房子，在一个阶段的工作完成并被接受之前，然后开始进入下一个阶段；现在普遍采用交叉施工，即在高层建筑施工时，中间层已经开始铺设管道，而底层可能已经进入装修的最后阶段。王军说:“这就对管理能力提出了更高的要求。”
"周转速度只是一个相对的概念."严跃进向记者解释说，这里的“速度”只是通过与同期竞争对手相比的管理优势来实现的。房地产开发的一般过程是土地收购、设计和建设、建设、预售和竣工交付。在不降低整体质量的前提下，每个流程节点或多或少都有优化空.提高执行力和周转速度是可行的。
