吸金的仓库-国土报中文版

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内容简介:在四面八方的仓库的外表下，隐藏着每天赚钱的生意。它受到了资本的吹捧，也吸引了电子商务

位于上海西海岸北端的安亭物流园区，两旁是荒凉的道路，使它看起来像一个二线城市。

日本伊藤忠商事株式会社为上海玉佩(集团)有限公司(以下简称玉佩)定制了一个总建筑面积超过7万平方米的定制仓库，上海(集团)有限公司是日本伊藤忠商事株式会社在中国建立的现代化程度最高、设施最齐全的物流运营中心。当然，在这个位于上海西北角的仓库世界里，它也是建筑面积最大的项目？目的。即使在不远的地方，世界上最大的仓库房地产开发商ProLogis开发的仓库项目在规模上也无法与之相比？美丽。

吸金的仓库

仓库定制似乎不是一种富有想象力的商业模式。然而，在四面八方的仓库的外表下，有一个隐藏的生命吗？意思是。

定制仓库是仓库管理模式之一，另一种称为仓库开发。仓库通常占地10万平方米，建设周期为一至一年半。玉佩仓库建设后立即招商，仓库建设后签约率通常达到95%。

两种仓库业务模式似乎都没有风险，它们的土地所有权属于仓库开发商。玉佩从仓库开始做生意。目前，它在全国17个城市运营，拥有20个仓库，总面积超过140万平方米。这些仓库的总资产超过60亿元。

仓储物流是资本密集型产业，前期投资大，后期回报期长。仓库业务的年投资回报率约为10%，但仓库建设是一次性投资，资金来源于pe投资、海外融资和银行贷款。国内融资成本的利率约为7%，新加坡融资成本约为5%，保证了长期稳定的利润。

它不仅有10%的仓库租赁利润率，还能保持土地增值，这是仓库业务的巨大隐性财富。

近年来，由于电子商务行业的迅速崛起，电子商务客户在仓储业务中已经占到客户总数的20%。当一个新仓库建成时，两个人正等着把钱送到门口。一是当地银行想为其融资。7%的利率和10%的租金收益回报极具吸引力。另一类是私募股权投资者，一些私募股权投资者与他们建立联盟关系，选择回报更高的项目。玉佩董事长李士发深知一枚硬币可以赚到两面钱的秘密，他非常关注土地增值和资本回报。李说，仓储物流产业潜力巨大，未来相当长一段时间内将处于一个困难时期。

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今年4月，玉佩集团完成了第四轮融资。这一轮投资总额为2.5亿美元的投资者是私人股本机构rrj capital和新加坡淡马锡的子公司世诚控股。主要投资者rrjcapital负责两个资本规模为59亿美元的基金，其创始人拥有多年投资银行经验。

事实上，这不是玉佩第一次从国际资本获得高额融资。去年8月，全球最大的私募股权巨头之一凯雷集团和汤森集团在玉佩共同投资2亿美元。凯雷最近向玉佩透露，它希望再投资2亿美元。

出人意料的是，掌管140万平方米资产的仓库之王只有500人的团队，每个人掌管1200万件资产。玉佩集团副总裁孙立民坦言，我们实际上是一家资产管理公司。由于其资本密集型的特点，近四年来迅速扩张的玉佩正受到国际资本的追捧。

另一方面，宇通最近的商业伙伴包括世界各行业的顶尖企业，如挑剔的日本公司伊藤忠、电子商务新宠JD.com和德国西门子。孙对成本的控制极为严格。标准国际单层仓库建筑成本为每平方米1800元，双层仓库建筑成本为每平方米2400元至2500元。玉佩比行业平均水平低150元左右。

吞并土地建造仓库，并迅速扭转局面，这种类似于快速扩张时期的国美和苏宁模式，以仓库发展的替代方式得到了恢复。从2003年赢得丁鑫集团的第一个客户到2008年的金融危机，再到2014年新加坡淡马锡集团的注资。在这个过程中，李士发几乎毁了他两次创建的吸金仓库？图书馆。

危险的情况

2008年金融危机中的资金短缺笼罩了所有行业。当时，ProLogis甚至将其在中国的全部资产和在日本的20%的资产以13亿美元出售给新加坡政府投资公司(gic)。然而，此时，玉佩从美国ei集团(国际股票)在玉佩投资4500万美元中获益。

在ei对玉佩的尽职调查于2008年7月结束后，金融危机于10月爆发。当时，一些公司拖欠了他们的融资项目。没有人有资金支持扩张，只有玉佩有资金进军规模经济。

Ei信守承诺，坚持不撤资，这正好帮助玉佩度过了金融危机。李士发回忆说，当同行的增长速度都放缓时，我们拿了几块地，这是我们增长最快的时期。Ei的持股不仅是玉佩的转折点。为了促进这种融资，玉佩在2008年进行了股份制改革，完成了公司的透明化步骤。此后，李士发一直坚持玉佩的管理要符合国际标准，并为进一步融资做了准备。

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到2009年初，ei仍然支撑不住，被迫出售玉佩资产。这时，玉佩已经和它的竞争对手普洛斯组成了一个合资企业。

2011年，受全球金融危机的影响，持有玉佩49%股份的ei将其成泰企业(香港)公司出售给ProLogis。因此，ProLogis收购了原本由ei持有的玉佩股票。时任普洛斯中国总裁的梅志明，通过孔夫子的董事长多次找到了李士发。李回忆说，当时我很犹豫要不要卖。普洛丝说，这将为玉佩带来更大的发展，并最终促进合作。

结果，没有人能预料到，这种合作成了李什法第二次差点毁了玉佩的经历。当时的决定已经成为我最后悔的事情之一。李告诉环球企业家。

在与ProLogis合作之前，玉佩完成了国家战略规划和网络布局，当时的规划得到了ProLogis的认可。然而，当玉佩想拿走大量土地时，一个意想不到的情况出现了，普洛斯投资委员会要求玉佩放弃原来的计划，理由是他们已经投资了。与普洛斯的一年合作并没有给玉佩带来任何支持和好处，相反，我们失去了许多机会。李诗法回忆道。最终，他在2013年1月果断地终止了与ProLogis的合作，并向对方支付了15%的回报率，收回了他所持有的全部股份。

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如果当时我在那里，我就会阻止李作出这个决定。玉佩负责集团融资的副总裁孙立民表示，这是一个糟糕的决定，两家公司的合作在根本利益上是矛盾的？当然。

出生在传统行业的李士发开始组建自己的团队。三年前，孙立民加入了玉佩。在此之前，他在pe公司积累了多年的经验。在孙看来，仓储物流行业只是刚刚开始被市场和投资界认可的小河。对资金和客户的高要求，使得这个行业自然有很高的门槛，只有实力雄厚、物流网络发达、被市场广泛认可的企业才有进一步发展的可能。

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随着中国经济的转型，以消费为导向的物流业受益匪浅。需求产生的同时，供给速度跟不上需求的增长，这使得行业的发展充满了潜力。中国标准化仓储的总面积只有1500万平方米，而在美国，只有洛杉矶有5000多万平方米的标准化仓储，前景是明显的。斑点。

孙加入公司后，促进了与凯雷集团、汤森集团的合作。2013年8月，玉佩和凯雷宣布联合成立一只规模为4亿美元的基金，其中玉佩出资2亿美元，在未来两年内在中国收购和建造17个仓库。

资本对市场特别敏感。在引入凯雷的投资后，玉佩的融资变得更加顺畅，许多资本公司联系玉佩寻求合作。通过瑞银牵线搭桥，玉佩和rrj今年3月初次见面时几乎一拍即合。对玉佩来说，有了这样一家资金雄厚、愿意继续投资的资本公司的认可，企业的扩张步伐就可以加快。

仲量联行研究部主任周志峰在接受《环球企业家》采访时表示，与目前的住宅地产和商业地产不同，中国的物流地产开发规模仍然很大，但资本进行相关投资的机会并不多。另一方面，在当前零售房地产放缓的背景下，资本必须寻求新的投资渠道。在这两个方面的影响下，物流地产必然会受到资本的青睐。

企业家精神

由于大量的征地拆迁，李与当地政府有了很多接触。除了对首都开放之外，李什法在处理与政府的关系上也有自己的原则。作为一个白手起家的企业家，你应该知道自己是谁。不管企业有多大，你都不能高调做事。李认为，政府关系就像债务资产，只有在需要的时候才能作为杠杆使用。相反，如果它们被视为良性资产，问题就会出现。

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李士发原本是安徽芜湖的一名砖瓦学徒。他从零开始担任工程队队长，并于1991年搬到上海。李初到上海，很快就能承包安徽三建、上海建工等大型建筑集团的多个项目，完成了最初的资本积累？累了。

真正的转折点是在2003年。那时，李士发已经从单纯的建筑生意发展到建立自己的建材厂。为了生产和储存产品，他要求他的建筑团队建造数千平方米的仓库，其中一个是个人使用的，另一个是出租的。正是这些仓库为李士发进入仓库物流业打开了大门。

当时，的子公司孔师傅正在上海寻找合适的仓库，通过一个熟人的介绍找到了李时法。然而，在看到面积为3000平方米的仓库后，丁鑫说仓库太小，他们明确表示希望李能开发一个面积为4万平方米的仓库，这也是玉佩的第一个项目。当时，我想，为这么大的一个客户做吧！李并不否认他的职业发展在从建材到仓储物流的转变中有一些偶然因素。

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事实证明，李是在一个非常时期进入仓储物流行业的。一方面，当玉佩建造第一个单顶新集团的固定建筑项目时，ProLogis还没有正式进入中国，市场几乎是空白色，巨大的供应缺口还没有弥补。另一方面，当时的政策鼓励发展物流业，为征地提供了便利。

2007年，第二个客户——博世西门子(Bosch Siemens)上门，希望玉佩在安徽滁州建立其在大中华区规模最大、现代化程度最高的物流配送中心，总面积达7.5万平方米。基于这两个原始定制项目，玉佩建立了自己的仓库建设标准。我们结合了日本和德国的标准，现在我们制造了世界上最好的存储设备。李诗法告诉《全球企业家》。

玉佩成本控制的秘密在于一站式采购。玉佩指定的采购中心实施从总部采购、升降平台到钢结构施工的全过程采购。此外，李士发的老建筑项目也使他在仓库建设中更有效地掌握了施工进度，十几个同行中没有一个能按时交付房子，但玉佩总是按照合同按时交付房子。李说。

在招商方面，玉佩开发的仓库项目在建设阶段基本可以达到95%的合同率，其余将在仓库建成后一年内消化。玉佩首席运营官潘乃岳对《环球企业家》表示，玉佩的大客户比例很高，租赁面积不到2万平方米的小客户几乎没有。可口可乐、米邦威、美的集团等行业巨头都出现在玉佩的客户名单中，仅伊藤忠和丁鑫租用的仓库就达35万平方米左右。

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此外，仓库的物业服务全部由玉佩集团提供。这样做的好处是可以将客户的问题直接反映给玉佩，这使得解决问题的效率更高，从而提升了客户体验。潘乃岳举了一个例子。对于JD.com、聚美优品等电子商务客户，由于员工数量庞大，玉佩将提供宿舍、食堂等配套增值服务。在一些地址偏远的公园，玉佩积极推动当地政府引入公交线路。

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转换

未来三至五年，玉佩将实施大规模扩张战略，在全国29个城市建成总面积超过450万平方米的物流仓储基地和电子商务中心仓储配送中心。

虽然玉佩的发展稳步推进，但仓储物流的发展也遇到瓶颈。最明显的是，在一线城市获得土地越来越困难。以上海为例，几乎不可能获得新的土地。仓储物流企业的扩张依赖于并购，并购的成本远远高于自建。此外，从今年7月1日起，上海市批准的工业用地使用年限将从原来的50年缩短到20年。

大胆的想法逐渐在李诗法的脑海中形成。开放整个产业链，区别于其他仓储物流开发商，实现差异化发展。换句话说，李希望实现从仓储设施发展到电子商务平台再到物流配送的全产业链覆盖。

中国物流业正处于快速发展时期，但这一行业还远未成熟。李士发表示，如果物流行业规范能够整合，那将是一笔大生意。这类似于马云提出的菜鸟物流的概念。李认为，即使马云握有阿里巴巴的王牌，菜鸟物流的优势也并不突出，真正落地需要很长时间。自去年5月宣布以来，菜鸟物流只在天津建立了一个物流园区。

在李士发看来，如果玉佩把物流配送和最后一英里联系起来，对玉佩的可持续发展意义重大。事实上，在开放整个产业链的过程中，其自身的仓储资产给了玉佩与其他电子商务平台保持距离的优势。

目前，大多数快递公司的物流模式比较松散，很少开发自己的物流园区。如果玉佩利用仓储客户资源整合终端用户，将大大降低物流业最后一英里的成本。现在我们的很多客户已经在物流园区落户，他们需要找第三方物流进行对接服务。玉佩可以为他们提供一站式服务。李士发表示，一方面，仓储服务的附加值有所提高；另一方面，与终端用户相比，物流价格也会下降，形成双赢局面。

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